山東青島西海岸新區通過老舊小區改造優化基層治理

引導居民參與 多方協同管理

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老舊小區改造，關系到居民生活幸福感的提升。如何改？誰說了算？山東省青島市西海岸新區通過改造前充分征求居民意見、改造時具體項目與居民討論、改造完成后居民參與維護的方式，探索出一條老舊小區改造與優化基層治理相結合的特色道路。

家住山東省青島市西海岸新區長江路街道東方花園小區的馬福壽，曾經為居住環境煩心。如今，馬福壽和居民們的煩心事有了新解法。2021年3月，西海岸新區出台了《老舊小區改造工作實施方案》，將社區居民作為老舊小區改造主體，創新採用老舊小區改造“競爭性入圍”辦法，通過評分篩選改造小區，確定改造計劃。

2022年，東方花園小區開始實施改造，項目建設有序推進，記者到此一探究竟。

充分尊重居民意願

東方花園小區建於2002年，共600多戶居民，第二年就成立了業委會，目前已經運行至第五屆。“過去小區問題不少，主要是設施老舊。”馬福壽說。

以前，老舊小區改造難，居民意願是第一關。哪些小區能改，是由屬地鎮街上報，政府按照評估條件，統一安排實施。但是，由於難以了解實際情況，有些納入計劃的小區居民意見不一，耽誤工期，有些改造願望迫切的小區卻不符條件，導致改不到群眾心坎上。

為充分調動居民參與改造積極性，落實居民主體地位，2021年3月，西海岸新區出台的方案創新提出“競爭性入圍”辦法，設立居民改造意願、業主出資情況、業委會（議事組織）成立情況、物業管理情況、黨組織建設情況等指標，根據評分高低，篩選年度改造小區范圍，老舊小區改不改，由居民自己說了算。

時隔8個月，西海岸新區發布新一輪老舊小區改造通知，街道宣講政策，東方花園小區社區、業委會和物業聞風而動，迅速組織了“打招呼會議”，再由28個單元樓長挨家挨戶征求意見。

“按照《老舊小區改造工作實施方案》，老舊小區若想參與改造必須成立能有效運行的業委會或者議事組織，便於在改造過程中充分體現居民意願。”西海岸新區住建局局長薛少華說，議事組織一般由3人以上組成，懂工程建設管理、黨員、退休干部優先，由街道社區負責確認，輪崗協助物業征求意見。

小區居民直接出資額也是重要得分項，並與小區改造標准挂鉤。薛少華說，居民出資按照最低每平方米2元的標准，上不封頂，出資多改造標准就高，這樣既可以落實居民直接出資責任，又能調動居民積極性，還能解決改造可能引起的差異性矛盾。

“自己出錢也必須得改，我是雙手贊成，但是大家什麼想法咱心裡真沒底。”馬福壽說。沒想到，居民們紛紛支持，除一幢后建樓房不符條件，全小區改造居民450戶，共籌資58.92萬余元，出資率達到95%以上。而且大家伙兒一商量，將改造自籌標准定在每平方米10元，各項指標在眾參評小區中脫穎而出。

公共設施補齊短板

記者來到東方花園，馬福壽迫不及待引路展示小區新面貌：隻見樓體外立面呈淡黃色，被淺褐色的裙邊圍繞。小區一隅，新修建的小廣場老少齊聚。樓宇之間，雨污水管道疏通工程緊張有序。

幾年前，為了解決牆體開裂透風透光問題，一幢樓居民集資整修外立面，每家花費數萬元，馬福壽為了做內保溫，也自己掏了1萬多元。這回，納入改造計劃，主體工程標准為每平方米六七百元，居民個人每平方米出資10元，政府出大頭，群眾出小頭。

此外，西海岸新區確定了基礎類、完善類、提升類3個不同類別的改造重點，政府在保障改造基礎內容所需資金之外，剩余資金用於完善類、提升類項目，並且傾斜分配比例與居民出資挂鉤。

2022年1月，長江路街道老舊小區改造專班圍繞小區設計方案征求意見。微信群裡，居民們暢言設想，經過幾輪討論，公示確定方案，對住宅外立面加裝保溫層並美化，對公共樓道、道路進行修繕，調整規劃停車位，樓頂屋面增加防水層，室外修整照明設備，疏通雨污水管道等。5月，東方花園小區改造工程正式動工。

自此，長江路街道社區建設發展中心工作人員韓鴻凱就更忙了，他負責街道15個小區改造工作。每周他都要參加各小區改造工作例會，及時收集反饋群眾意見建議，並研究解決方案。

“別看樓體顏色簡單，我們前后討論了3輪哩！”韓鴻凱說。由於審美不同，對顏色使用難以形成統一意見，僵持不下必將耽誤工程進度。

“顏色好不好，咱們上牆看一看！”韓鴻凱想了個辦法，拿出一面牆，在牆體上試色，讓群眾現場感受比對。最終，居民們普遍同意在牆體原本色彩的基礎上進行修復。

“以前改造是‘政府配菜’，現在‘居民點菜’。”韓鴻凱說，“居民加入后，我們開展工作更順暢了。”

馬福壽和鄰居們也說：“這是我們集體智慧的結晶，從改造內容、方案設計到材料選擇，我們和物業一直跟著街道專班全程參與跟進，現在的改造完全是我們想象中的樣子。”

西海岸新區住建局工作人員高寶剛介紹，隨著居民參與改造熱情進一步高漲，2023年計劃改造46個小區，居民出資總額可達402萬元，全區改造投資總額為11.24億元，其中2245.6萬元用於完善提升類傾斜分配，相當於居民每出資1元可獲得財政6元傾斜分配。

“下一步，我們將通過老舊小區改造識別閑置資源，深入挖掘規劃利用，吸引社會資本參與。”薛少華說，“針對小區居民對養老托幼設施的迫切需要，老舊小區改造專班積極協調規劃、民政等部門，組織開展老舊小區調查研究專項規劃工作，2022年底出台規劃，2023年初即可組織招商。”

改造促進基層治理

現在，安居小區居民蘇曉珍多了個身份——小區議事組織代表，為申請舊改項目，熟悉政策的她被選為居民代表，沒少出力。

改造完成后，項目產權便移交給業委會或者議事組織，可委托物業代為維護。2021年底，全區住宅小區物業服務已經實現了全覆蓋。西海岸新區物業管理服務中心負責人曹善艷說，我們要以紅色物業建設為引領，提升服務質量，新區新出台了物業項目經理管理辦法，將強化監督考評，確保鞏固改造成果。

盡管如此，蘇曉珍依然閑不著，經常和居民代表一起巡查小區環境設施。“改造以后路暢管通環境好，當然要維護好我們共同的家。”她說，為此小區還制定了管理公約。

改造在環境，也在人心。在議事組織的基礎上，安居小區居民還自發成立了自治小組，黨員、教師、技術人才、熱心居民紛紛加入，小區衛生維護、鄰裡關系調解、政策疑問咨詢等問題有了及時出口，與社區居委會、物業服務企業協同配合，盡早盡快化解群眾難題。

“在老舊小區改造過程中，我們將成立業委會和議事組織這一程序前置，推進群眾自管自治，既能在改造中發揮群策群力的作用，還能在舊改后承擔起凝聚居民群眾紐帶的責任，進一步完善社會基層治理體系，通過老舊小區改造，社會基層治理能力得到完善提升。”薛少華說。

《 人民日報 》（ 2023年02月08日   第 13 版）

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