近年來，隨著房屋租賃市場日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發態勢，各種新問題不斷涌現。為進一步回應人民群眾相關司法需求，促進市場和諧穩定發展，優化法治營商環境，青島市中級人民法院民四庭梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點、難點問題，總結歸納了司法實踐中處理原則和標准，整理出十個典型案例，從司法角度提出建議，引導房屋租賃各方合理合法行使權利、履行義務，避免矛盾糾紛，維護房屋租賃市場平穩健康發展。

　　1.出租的房屋必須取得規劃許可証

　　——租賃合同是否有效受制於規劃而非其他審批

　　【案情簡介】

　　宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房並要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續履行雙方的租賃合同。因涉案廠房未取得建設工程規劃許可証，一審判決認定雙方租賃合同無效。宋某對此不服，提起上訴，其提交土地使用權出讓等批復文件以及《土地使用權証書》以証明涉案廠房系經政府批准建設的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。二審經審理認為，宋某提交的証據不足以認定其廠房已經取得建設工程規劃許可証或主管部門批准建設，因此對其相關主張不予支持。

　　【法官點評】

　　最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可証或者未按照建設工程規劃許可証的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效﹔但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可証或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“証”系“建設工程規劃許可証”，在未取得建設工程規劃許可証的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批准建設”應當是城鄉規劃主管部門或省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府作出，以除此之外的証照或批復作為租賃合同有效的依據，尚缺乏法律依據。

　　本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設工程規劃許可証，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設是否經過城鄉規劃主管部門或省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府的批准。宋某對此提交的証據僅為縣級政府批准的土地出讓文件和《土地使用權証》，兩份証據僅能証明涉案廠房土地出讓的合法性，不能証明廠房建造的合法合規性﹔《土地使用証》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現狀，不代表或必然証明廠房的建造取得了主管城鄉規劃部門的批准，因此，宋某的主張沒有得到法院認可。實踐中，房屋可能具有土地使用權証書、建設用地規劃許可証、建設工程規劃許可証、施工許可証等，不同的“証”代表著不同的職能部門在不同的職權范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領域的問題需要對號入座，不能張冠李戴。我國司法解釋規定的考量租賃合同效力的因素是工程規劃的合法性，因此，土地使用權、土地規劃，或是商務部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據，此類問題引發的糾紛較為常見，應引起關注。

　　2.合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛

　　——轉租有風險，應簽訂合同明確權利義務

　　【案情簡介】

　　王某承租趙某位於市區的商業網點房一處，承租期間欲對外轉租。某培訓機構因業務需要急需租賃網點房，其負責人曹某經介紹認識承租人王某的配偶，雙方商定轉讓費等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數萬元裝修費。為此，某培訓學校起訴王某等要求賠償裝修損失等費用。一審法院認為轉租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在於房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓機構的訴訟請求。該培訓機構不服，提起上訴。二審中，經調解，雙方達成和解，王某等當場向培訓機構支付一定費用作為補償，糾紛化解。

　　【法官點評】

　　房屋租賃實踐中，轉租行為一旦發生糾紛，必然涉及租賃合同及轉租合同兩個法律關系，以及出租人、承租人、次承租人三方權利與義務的平衡與保護。對次承租人來說，為防范法律風險，應當高度注意兩個問題，一是要確認承租人是否有對外轉租的權限，如沒有則需要經過出租人同意，因為法律對此有明確規定﹔二是要與承租人簽訂書面的轉租合同，明確權利、義務及違約責任，因為從承租人處轉租本身就存在一定風險，如果再沒有書面轉租合同風險就更大。

　　（附：《民法典》第七百一十六條　承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效﹔第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

　　承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　第七百一十七條　承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

　　第七百一十八條　出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。）

　　3.想搬就搬太任性，提前解約需擔責

　　——承租人提前解除合同應承擔違約責任，並需盡到合理交接房屋等附隨義務

　　【案情簡介】

　　張某作為承租人與出租人某房產經紀公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應提前30日書面通知出租人，結清各項費用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達成一致意見，張某於2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續，也未交還鑰匙。后，張某起訴請求確認搬離房屋時租賃合同解除，並要求退還相應費用數千元。一、二審法院經審理均認為其主張的理由不成立。

　　【法官點評】

　　承租人無正當理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構成違約，應當承擔相應的違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續，及時將租賃房屋交還出租人的義務，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處於空置狀態，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。

　　對出租人來說，如果承租人已經實際提前搬離了租賃房屋並請求出租人接收房屋的，出租人享有依據合同約定或法律規定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應損失的權利，鑒於房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強制承租人繼續履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現和房屋空置損失擴大，出租人亦應及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴大的責任。

　　為減少此類糾紛發生，當事人雙方應秉持誠信原則，依法依規依約履行各自的權利義務。

　　4. 違規租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業

　　——合同目的不能實現，租賃雙方均有過錯

　　【案情簡介】

　　張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用於經營餐飲。在經營過程中，因樓上居民向當地食藥所舉報，導致張某無法繼續經營，被迫搬離涉案房屋。后雙方對租金退還及裝修費用承擔產生爭議。法院經審理認為,張某租賃楊某住宅房屋並在其中經營餐飲違反了《青島市餐飲服務業環境污染防治監督管理辦法》規定，張某已經被責令停業，現雙方均要求確認解除房屋租賃合同，應當准許。因雙方對涉案房屋性質為住宅，以及對不允許在該類房屋開辦餐飲經營均為明知，因此雙方對本案合同的解除均應承擔責任。

　　【法官點評】

　　生活中，經常出現在住宅房屋經營餐飲，及在經營餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發生糾紛的情況。《青島市餐飲服務業環境污染防治監督管理辦法》第四條規定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務場所。本案中雙方當事人均明知不應在居民住宅樓新開辦餐飲服務場所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務場所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進行餐飲經營並進行大量裝修。本案合同因違反規定無法繼續履行，雙方合同目的均無法實現。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經營，還產生了裝修費損失。因此，在租賃經營場所時一定注意審查房屋的性質，確定是否可以用作經營場地，不要存在僥幸心理。

　　5、租了房卻又無法繼續使用，是將租賃進行到底，還是好合好散？

　　——租賃合同不適宜強制履行，守約方也應及時止損

　　【案情簡介】

　　出租人劉某將其名下房屋出租給承租人牟某使用，雙方簽訂租賃合同，約定房屋租賃期12個月。劉某依約將房屋交付牟某，牟某按照合同約定交納了租金及押金。合同履行約4個月后，牟某以工作變動無法繼續履行合同為由申請解除合同，劉某不同意解除合同。后牟某搬離涉案房屋，告知了劉某，並要求返還剩余租金及押金，劉某堅持合同應當繼續履行完畢，不應返還租金和押金。

　　法院經審理認為,承租人在合同履行期限內因為自身原因要求解除合同，違反了雙方合同的約定，構成違約，應當承擔違約責任。同時，出租人在承租人明確通知要求解除租賃合同且其已搬離房屋時亦負有及時止損的義務。因此，在判決承租人支付4個月違約金的情況下，由出租人退還剩余租金和押金。

　　【法官點評】

　　生活實踐中，往往會出現一方違約時，守約方認為隻要其不同意解除合同就應當繼續履行。但是，並非所有的合同都適宜強制繼續履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續履行的情況下，強制其繼續租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經營成本或生活成本不必要的擴大等物的浪費或損失的產生，因此，通常不適宜強制繼續履行。對此，可由違約方以承擔違約責任為代價，獲得合同的解除。同時，按照法律規定，當事人一方違約后，對方應當採取適當措施防止損失的擴大﹔沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同並以實際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處於空置狀態的情況下，應採取適當措施防止損失擴大，放任房屋空置而擴大的損失不應由承租人負擔。

　　6、在商言商，“紙短情長”風險大

　　——擬長期租賃，務必在合同中對租賃期限進行明確約定

　　【案情簡介】

　　青島某分公司與常某簽訂《房屋租賃合同》，約定同意將某三層商業房屋出租給常某經營使用，合同約定租賃期限為2年，並同意承租人對外轉租。合同還約定了租金數額、交納時間、違約責任等條款。合同履行過程中，青島某分公司在合同到期前6個月通知常某到期后將不再續租，要求常某搬離涉案房屋。常某不同意，稱雙方實際商談的租期是六年，但因青島某分公司稱其是分公司，簽約權限不能超過一百萬，所以需要分期簽約，兩年一簽﹔常某對涉案場地已經進行了大規模的裝修，並且有些場地剛剛完成招租，常某與案外人簽訂的都是長期租賃合同，如果合同按兩年期計，2年期滿騰讓房屋，不僅其裝修投入無法回本，還會導致其對很多次承租人的違約賠償。

　　法院經審理認為,涉案房屋租賃合同對合同期限為2年的約定十分明確，該履行期限屆滿后，青島某分公司不同意繼續出租房屋，法院無法強制雙方續約，因此雙方租賃關系隻能終止。常某雖然抗辯實際租賃期限應為6年，但並沒有任何証據加以証明，因此隻能根據雙方之間的書面合同認定租賃合同履行完畢，判決常某搬離涉案房屋。

　　【法官點評】

　　租賃大面積的商業用房涉及場地裝修、招租等一系列工作，投入較大，回本時間較長，因此租賃的期限通常比普通居住用途長。本案中，承租人對涉案的近2000平方米的場地進行了較大的裝修與投入，並且因為疫情影響，招租工作也進行得比較緩慢，所以2年的租賃期限明顯無法達到預期的合同目的。但是本案中租賃合同期限非常明確為2年，在出租人堅持不再續租的情況下，依法隻能判決承租人在合同履行完畢后騰讓場地，承租人裝修投入的損失很大。雖然次承租人可以繼續與出租人商議，但是依然為承租人帶來巨大風險。所以在簽訂大面積租賃合同時一定注意對租賃期限進行明確約定，避免遭受大的損失。

　　7、租賃的房屋漏水誰擔責？

　　——合同約定要清楚，舉証責任要明確

　　【案情簡介】

　　林某將其房屋出租給鞠某居住, 雙方簽訂的房屋租賃合同約定，鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設施如使用不當出現損壞或火災由鞠某承擔責任。后鞠某租住期間，某天凌晨房屋廚房水管斷裂漏水，致使樓下住戶董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成損害。林某賠償了董某十五萬元后，向法院起訴承租人鞠某要求賠償，認為鞠某的行為同時給其房屋造成經濟損失三萬元，鞠某共計應該賠償十八萬元。

　　雙方當事人對涉案房屋水管斷裂漏水的原因產生爭議，林某認為是鞠某使用不善所致，鞠某則稱系水管年久失修所致。一審法院認為，鞠某否認水管斷裂漏水的原因與其有關，根據誰主張誰舉証的原則，林某應當就其主張提供証據予以証明，現林某沒有証據証明系鞠某使用不當導致水管斷裂漏水，應承擔舉証不能的法律后果，駁回出租人林某的訴訟請求。林某上訴后，二審維持原判。

　　【法官點評】

　　依法成立的合同，對各方當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結構出現漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負責修繕”。因此，因涉案房屋水管破裂導致的修繕問題，按照合同約定應由林某負責。合同還約定，“承租人鞠某居住期間：水、電、煤氣、電器等設施如使用不當出現損壞或火災，由鞠某修復或承擔。”故按照合同約定，鞠某僅對因使用不當造成的損失承擔責任。林某主張鞠某使用不當，但林某並未提交証據証明。而鞠某提交了自來水公司員工趙某出具的現場鑒定報告單，証實涉案房屋水管管道年久失修存在老化問題。涉案房屋漏水發生在凌晨一點多，正是一般人休息熟睡的時間，林某主張漏水系鞠某使用不當造成亦與常理不符。綜上，林某對自己提出的訴訟請求未能提供相關証據証明，故其應當承擔舉証不能的法律后果。

　　8.“小題大做”不佔理，違約后果需自擔

　　——房屋輕微漏水不是拒交租金的理由

　　【案情簡介】

　　出租人青島某置業公司與承租人匡某簽訂租賃合同，約定租賃涉案網點房屋約1600平方米，租期5年，免租期一年，合同還對租金的計算方式及支付方式等進行了約定。青島某置業公司起訴稱承租人匡某租賃涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交納欠付租金並承擔違約責任。匡某抗辯稱，涉案房屋存在漏水，導致其不能使用，是青島某置業公司違約，青島某置業公司應承擔違約責任，匡某未交租金是行使其先履行抗辯權。

　　法院經審理認為,出租人依約將涉案房屋交付承租人，承租人應依約履行交納租金的義務。承租人對其未交納任何租金的事實明確認可，承租人該行為違反合同約定，構成違約。雙方合同明確約定，承租人遲延交納租金，出租人催交后仍不交納的，出租人可以解除合同。據此，法院判決解除雙方租賃合同，匡某交納租金等。

　　【法官點評】

　　租賃合同關系中，提供適租的房屋是出租人的主要合同義務，而交納租金則是承租人的主要合同義務，在出租人如約交付了房屋、承租人長期正常使用的情形下，以房屋存在輕微問題而拒交租金，是構成違約的行為。當然，根據合同的約定或法律的規定，出租人也負有維修房屋等義務。在租賃合同履行期間，經常會出現房屋漏水等問題，建議雙方在合同中對房屋維修等義務明確約定，避免出現分歧。本案中出租人具有維修房屋的義務，但是在出現漏水的情況下，承租人應積極告知出租人漏雨的情況並通知其進行維修，如果出租人沒有及時維修，承租人也可先行維修，由出租人承擔維修費用。如果出租人未及時維修的后果足以影響房屋正常使用，足以影響承租人租賃合同的目的不能實現，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租賃房屋又以此拒絕交納租金，缺乏事實和法律依據，其需承擔相應的違約后果。

　　9、房屋已另租，損失不再計

　　——承租人提前解除合同出租人損失的確定

　　【案情簡介】

　　2020年3月6日，承租人曲某與出租人陳某簽訂《房屋租賃協議》，約定陳某將別墅一套出租給曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出終止協議，需提前2個月書面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陳某不再租賃房屋，雙方2020年10月15日進行房屋交接。后雙方因退租后剩余租金返還問題發生爭議。曲某訴至法院，請求判令陳某返還其租金13315元。一審法院以租賃合同未對承租人提前解除合同租金退還事宜進行約定為由，駁回曲某要求退還租金的訴訟請求﹔二審中查明，2020年12月19日，陳某將房屋另行出租給案外人。但陳某主張，涉案房屋其於2020年3月5日就將鑰匙交給曲某，提前交付鑰匙的一個月租金不應退還﹔且當時3萬元/年的租金系因曲某要求長租給予的優惠。二審認為，合同未約定承租人提前解除合同后對剩余租賃費的處理，因此應參照陳某的實際損失進行處理，因此應退還已另行出租房屋之后的租金。但對陳某主張的免租期和房租優惠，証據不足未予支持。

　　【法官點評】

　　當事人應慎重簽訂合同，並就各方的權利義務作出全面的約定，防止因遺漏相關事項發生爭議。本案中，雙方對承租人提前解除合同后的租金的處理問題未予約定，故而發生爭議。房屋租賃合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租賃期間屆滿前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返還承租人，必然給出租人造成租金損失。畢竟出租人另行出租房屋需要時間及其他成本投入，承租人不應無視出租人的損失。現雙方就終止協議后的租金的處理未作約定，人民法院應參照出租人的實際損失處理。另外，如果合同中有免租期或實際履行中有免租期，也應在合同中進行約定或者記錄交付房屋的時間，對因長期租賃而對房屋租金進行優惠的情況，也應在合同中寫明，這樣，在提前解除合同計算實際損失時，則可有相應証據予以証明，否則對出租人而言，給予的優惠條件在合同提前解除后將無法得到彌補。

　　10、誰投資誰受益，利益平衡“公”字為先

　　——租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間的分配

　　【案情簡介】

　　出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃涉案房屋用於開辦公司進行生產經營，並對房屋進行了裝修增建。房屋租賃第二年，涉案房屋被政府統一拆遷，出租人作為房屋產權人，領取了房屋、附屬建筑物、構筑物等評估補償費、經營性補助費及搬遷補助費。承租人起訴請求出租人支付搬遷補助費、停產停業損失、提前搬遷獎勵等拆遷補償費用以及裝修增建損失。

　　法院經審理認為，因涉案房屋未取得建設工程規劃許可証或經主管部門批准建設的証據，故出租人與承租人就涉案房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃涉案廠房后實際進行著生產經營，在租賃期限內，因拆遷行為直接導致了其無法繼續生產經營及產生相應損失，故出租人應當給予承租人相應的補償。根據承租人提交的廠房照片、裝修發票、合同等証據，可以認定承租人對房屋進行了裝修增建，故出租人應當給予承租人相應的裝修補償。

　　【法官點評】

　　在房屋租賃過程中，當因為政府征收等原因導致租賃合同不能繼續履行時，即便是租賃合同無效的情形下，承租人作為實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產停業、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補償的停產停業補償金、搬遷補償金全部由出租人享有，則會產生嚴重的利益失衡，有違公平原則和自然正義，因此，應當就相關補償在出租人與承租人之間進行分配。對房屋的裝修損失，承租人應當提供証據証明其對房屋進行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應當注意保留相應的証據，例如裝修的合同、發票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分証據証明其裝修損失的情況下，出租人應在受補償的范圍內對承租人的裝修損失進行補償。（侯祥家 呂佼 何文婕）

分享讓更多人看到