山东：假日探楼市，未见起“波澜”

随着疫情防控向好态势不断巩固，“五一”假期，备受关注的省内楼市表现如何？

记者在济南、济宁等地探访发现，不少开发商开展了线上、线下的各类促销活动，甚至打折优惠，但总的看，市场未见“波澜”，房价整体平稳。

赠送优惠、直播看房，房企忙促销

“为了卖房，开发商也是拼了。”利用假期在济南转了3个楼盘的市民胡敏感慨，到售楼处看房各种礼品“拿到手软”，连海底捞的火锅底料都领到了。

“五一”假期被济南各大楼盘视为“黄金周”，根据往年经验，这个假期的成交量能占到当月的半数以上。今年一季度，房地产市场受疫情影响明显。这个假期，各大房企下足功夫，不光价格上优惠打折，各种赠送也堪称慷慨，如“买房送10年物业费”“买地下室免费安装储物架”等。同时，组织吸引客流的活动，如恐龙展、风筝节、艺术展等。在疫情防控的背景下，“直播看房”“线上售楼处”等线上营销也很热闹。

在济南新东站片区的万象新天项目营销中心，“五一”期间客户到访量创今年以来的最好水平。该楼盘新地块距离地铁站500米以内，计划整栋房源一律按11111元/平方米的亲民价格出售，颇具吸引力。该房企营销总经理肖家贞表示：“现在卖房必须拿出十足的诚意，否则客户不会买账。”记者实地走访发现，济南的中海华山项目、融创文旅城项目等大盘在假期均表现不俗。

济宁楼市向好态势更为明显。5月1日上午，济宁碧桂园凤栖台楼盘售楼处里看房客户不断。

“随着疫情形势好转，楼市逐渐回暖。从4月15日开放售楼处以来，每天能签约两三套。”项目总经理张华健说，“一季度受疫情冲击行情不好，即便我们采取了网上卖房、VR看房等手段，但效果并不理想，毕竟这么大的资产，还是眼见为实。”

张华健认为，现在济宁城区的刚性需求还是挺大的，比如说，这次疫情让一部分首次购房者下了买房决心。

改善型住房，不同城市表现不同

改善型住房市场上，不同城市呈现分化态势。济南受调控等因素影响，市场相对平淡，而以济宁为代表的三线城市，需求则比较旺盛。

假期首日，济宁市民邵环宇带着家人出门看房，他说：“现在一家五口人，100平方米的房子有点小了。这个时候价格相对稳定，‘五一’还有特价活动，准备换套140平方米的房子。”

在济宁太白湖新区一家主打8层洋房产品的高档楼盘，尽管单价已超过11000元/平方米，但看房的人仍不少，30多幢楼多数“售罄”，从一个侧面反映出济宁的改善性需求较为旺盛。

据国家统计局发布的数据，济宁3月新建商品住宅价格环比微涨。“现在，济宁的楼盘大多没有降价。”济宁居易营销策划有限公司代理销售20多个楼盘，公司副总经理孔轶介绍，他们代理的楼盘并没有降价促销，而是采取了送口罩等小礼品的方式吸引市民来看盘。孔轶告诉记者，在售楼盘每天都有成交，110平方米-120平方米的比较好卖，超过140平方米的有难度，毕竟总价高。

而济南的改善型住宅市场，仍未走出低迷期。“要不要看房子？假期有优惠！”5月1日，汉峪片区的几个高端楼盘，拓客人员在路口营销。个别高端项目原来需要验资，如今站在路口招徕客户看房，可见压力不小。记者采访发现，济南市场上单价2万元左右的改善型楼盘，销售明显较为艰难。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士观察分析，济南局部高价楼盘的库存偏高，

这些项目多数是2016年至2017年非理性拿地，由于地价太高，开发的产品只能走高端路线，但高端客群有限，因此比较尴尬。此外，济南的改善型需求受限购政策和二手房市场持续低迷的影响，仍然处于抑制状态。

“房住不炒”，楼市难起波澜

孙大海认为，“五一”假期，济南各大楼盘的促销力度不小，一方面是因为来自供应链和资金链的压力，一季度销售整体下滑，导致二季度的指标任务陡增，大多数上市房企6月底前面临回款压力。另一方面，难得的假期，看房量上来了，各大楼盘势必想方设法“抢收”，回笼资金。

据国家统计局发布的数据，济南新房价格从2019年8月以来，已经连续8个月环比下跌，二手房则连降11个月。贝壳找房二手房平台显示，目前，济南二手房挂牌数量再创新高，突破了5万套，其中九成为普通住宅。

关于济南的房价走势，孙大海分析，2016年透支的购房需求，经过3年调控已经平抑过来了，新的购买力正在形成。从供给来看，济南的新建商品住宅供应充足。长期来看，济南是人口流入城市，近几年平均每年流入7万人左右，而且以大学生群体为主，购房需求旺盛。从另外角度看，还有不少房企伺机进入济南市场，一线房企在济南的拿地意愿仍然较强，普遍看好济南的发展前景。在“房住不炒”的总基调下，济南房价短期内难起波澜。（赵国陆 吕光社）