关于山东省青岛市市南区西部老城区保护发展的调研报告

2018年09月12日11:05  来源:人民网-山东频道
 

西部老城区是青岛市近现代历史的发祥地,是青岛历史文化风貌的集中体现区和重点保护区,承载着青岛的历史积淀,饱含着全市人民的美好回忆,是青岛这座城市的“根”和“魂”。复兴发展西部老城区,既是组织的重托和人民的期盼,也是历史的机遇和发展的要求,更是落实习近平总书记视察青岛重要指示精神的务实之举,是一项必须认真对待、必须做好做实的历史任务。近期,结合市南区委工作部署,我对西部老城区保护发展工作进行了调研,提出以下建议:

一是修缮里院,形成以民宿、客栈为主,具有“里院”风格的旅游住宿群落。青岛的里院形成于上世纪二三十年代,由西式洋楼与四合院巧妙结合而来,作为曾经青岛市民的典型民居,是青岛独有的建筑风格(如上海弄堂、福建土楼等),是青岛地域文化的代表性符号之一。“里院”修缮需要首先对区域内棚户区房屋进行征收改造,房屋腾空后,可按照统一标准,对区域内“里院”进行整体的基础设施升级改造。统一的改造标准应满足酒店行业运营的基本条件,在尽可能保留“里院”的原始民居风格的基础上,对原有建筑结构的肌理进行整理、填补和改造,同时以酒店服务为目标,合理置入新功能,将原民居的平面功能置换为更加经济合理舒适的民俗客房,使其成为外部整体风格一致、内部具有酒店服务能力的建筑群。

二是甄选并引入国外高口碑的餐饮及厨师资源,形成以啤酒、名厨烹饪、下午茶为特色的正宗欧式美食圈。西部老城区可借助原欧式建筑风格以及青岛啤酒享誉中外的优势,大力引进德国、英国、西班牙等具有欧洲各国特色的美食,形成青岛老城区的Brunch(欧式早午餐)文化和啤酒文化,形成“正宗欧洲美食+世界各国啤酒”的特色餐饮街道。“正宗欧洲美食”可以通过引入欧洲各国具有地域特色的餐饮资源、厨师的方式进行(如德国猪肘、西班牙海鲜饭、英式下午茶、欧洲各国特色Brunch等),严格考察其在当地的口碑及知名度,确保引入餐饮资源的原汁原味和高端品质,着力打造区域性“正宗欧洲美食”的名片,形成山东省内第一处“正宗欧洲美食”的聚集地和文化圈。“世界各国啤酒”可以着力引入世界各国不同风格、不同酿造工艺的啤酒,包括各种主流的啤酒品牌和具有特色的小众啤酒,借助青岛“中国啤酒之都”的优势,将一年一度的“青岛啤酒节”开发成为常年汇聚各国啤酒的“世界啤酒城”,形成青岛市民及外地游客到青岛老城区品鉴“世界啤酒”的消费惯性。

三是引入欧洲各国热销商品及服务,形成汇聚欧洲精品、高端定制服务、买手店的购物圈。在购物圈中,引入在中国消费者中热销的欧洲商品及服务,商品包括奢侈品、建筑及家居用品、化妆品、保健品、电子产品等,服务包括欧洲的建筑设计师团队等,使中国消费者不必出国或代购,在青岛就可以购买到欧洲精品。买手店是以目标顾客独特的观念和趣味为基准,挑选不同品牌的时装、饰品、珠宝、皮包、鞋子以及化妆品等消费品,融合在一起的店面。在港台,这种店铺通常位于商场内,是一间独立的店中店,在欧美,这种店铺以街铺形式为主,已经有近百年的历史。近年来,随着中国中产阶级购买力的日益提升,中国买手店发展迅猛,开店数量激增,城市分布也从北京、上海等一线城市向二三线城市扩散。在青岛老城区商圈中引入买手店模式,将对其商圈购物能级和档次产生巨大的提升效果,成为山东省内第一处买手店形成集群效应的商圈。

四是建设路演中心,实现青岛与欧洲各国投融资项目及人才的直接交流。路演中心的功能在于将欧洲各国具有吸引力的项目和人才直接与青岛进行对接,一方面使青岛第一时间了解并参与到欧洲各国的潜在项目中,另一方面培养欧洲各国优质项目通过青岛进入中国的惯性,促进境外优质项目进入中国。路演中心未来将发挥双边路演的窗口作用,建立起跨境并购、融资、合作、人才交流的沟通渠道,加速实现青岛“走出去”和“引进来”战略。

五是设立境外投资并购基金,服务于青岛双边路演,促进境外项目落地。设立青岛境外投资并购基金的目的在于推动青岛与欧洲各国优质双边路演项目的落地。青岛境外投资并购基金将作为基石投资者投资于双边路演优先项目,以增强青岛资本对双边路演项目和“走出去”的信心,带动青岛资本投资到欧洲各国优质项目中。

通过调研,我认为,做好以上五个方面工作,应当尤其注重发挥国际性中介机构的作用,通过国际性中介机构牵线搭桥、搭建平台,采取股权融资、设立合资公司、设立产业投资基金等多种方式,协助西部老城区复兴工作各项目引入外部资本、投资者或合作伙伴。具体而言,国际性中介机构可协助做好以下两方面工作:一是制定商业计划书,定位规划目标和方向,判断项目的整体目标和战略,并根据项目情况,从外部市场环境出发,判断项目市场前景。商业计划书还可根据项目及市场情况,介绍相关业务模式、盈利模式、发展规划、可投入的自有资金及资金需求等。另外,商业计划书还能够对项目的核心竞争力、市场机会、成长性、发展前景、盈利水平、抗风险能力、回报等进行判断,并初步判断合作方式。二是制定融资或合作方案,引入投资者或合作伙伴。根据商业计划、财务预测等信息,在综合考虑可用融资和合作渠道、资金成本、税务影响等问题的基础上,初步分析可能的融资或合作架构和方案,比如股权融资、债券融资、设立合资公司、设立产业投资基金等,选择合适可行的方案来实施招商引资活动。同时,协助分析和确定融资及合作结构、策略、方案和条件,协助建立潜在合作伙伴的数据库,利用中介机构自身网络,推荐合适的合作伙伴,推介老城区改造项目,选择重点合作方进行深入谈判,讨论各种融资和合作模式。同时,还可比选各个潜在合作方对应的实力和合作条件,协助谈判交易核心条款并协助完成交割等。

总而言之,做好西部老城区复兴工作,既需要精神境界、历史担当,也需要解放思想、开拓思路,更需要专业知识、国际视野,尽可能广泛、深入地学习借鉴国内外先进经验。只有如此,才能切实扛起这一重任,做出对得起组织、对得起人民、对得起历史的崭新业绩。(山东省青岛市市南区人大常委会党组书记、主任 韩连德)

(责编:王吉全、胡洪林)

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