走進濰坊坊茨小鎮先行區的一馬路，很難不注意到一面牆：竹編的斗笠和一串串金黃的老玉米挂成一幅畫，旁邊立著墨綠色的老式郵政信筒，牆上五個大字——“小滿勝萬全”。

這是一家新開的茶館，往來的年輕人都願意在這面牆前停下來拍張照。很難想象，半年前這裡還是另一番模樣：院落牆皮脫落，屋頂瓦片殘缺，院子裡面幾乎全部倒塌，殘磚碎瓦堆積，隻剩門洞和兩側的牆體。

這條街所在的坊茨小鎮，是一座因鐵路和煤炭興起的百年小鎮。1897年德國強佔膠州灣后，取得膠濟鐵路修筑權和沿線煤礦開採權，德日兩國在此開採煤炭近半個世紀，留下166處德日式建筑，是全國最集中的德日建筑聚集區。百年之后，電視劇《南來北往》等影視劇在此取景，小鎮又因光影重獲聲名。

坊茨小鎮先行區的變化，快得超出想象。2026年正月初四，施工隊才第一次進場動工﹔如今，40家商戶簽約入駐、12家開門營業，咖啡館、綠植店、工藝品店、手作店次第開張，工作日的傍晚游客也絡繹不絕。

讓這個百年街區快速“醒”過來的，是清華大學建筑學博士、山東坊茨小鎮文旅發展有限公司負責人、梧桐慢街區主理人李久太和他的團隊。他們手裡最不同尋常的一張牌，寫在招商邏輯裡——“我們是招人，不是招業態。”

招募主理人，引入“新鎮民”

幾乎所有商業街區的招商，都是從一張業態規劃圖開始的：哪裡做餐飲、哪裡做零售、哪個位置必須引進什麼樣的品牌。坊茨小鎮先行區反著來。

在李久太看來，隻有人進來了，空間才會被盤活﹔每個人進來，都會帶一個業態來。所以招募的面試他親自做，重點看兩條：是不是有溫度，是不是不那麼功利。

招什麼樣的人？李久太的回答是：“要招那些有溫度、能堅守自己的事業、熱愛自己的生活、不以快速賺錢為目的的人，隻有這樣的人來了，小鎮才能發展下去。”

在業態布局上，街區分了三步走：先招“美好型”的示范業態，再引高體驗感、有一定轉化能力的業態，最后才是商業轉化能力強的業態。

第一批主理人的畫像，印証了這套邏輯。李久太發現一個有趣的現象：“這批人大多感性、對生活懷有詩意追求，而且近一半是美術生出身，他們對空間審美更為敏感，經營時也不把賺錢放在第一位。”

不收租金收提成，來了就是合伙人

通過了“面試”的主理人，得到的不是一紙租賃合同，而是一套“合伙人”機制：免租金，免設計費，團隊直接為每一家店做設計﹔主理人不擅長線上運營的，團隊還替他們做推廣。作為回報，街區從商戶銷售額中收取10%的提成。

這個比例是測算過的，據團隊在全國的調研，租金一般佔商戶銷售流水的5%到30%，10%取的是低位。李久太表示：“店鋪活下來，我們分享利潤，同時，我們也一起承擔風險。”

這套機制瞄准的，是傳統文旅街區的一個痼疾。

傳統文旅街區走的是中心化路線——自己做大投資，把流量做起來，抬高地價，再把鋪位租出去。李久太團隊反其道而行：用低門檻把最優秀的、自帶流量的主理人聚集起來，把每個人的私域流量匯成整個小鎮的公有流量，“積細流成江海”。

李久太把這稱為文旅的“下半場”：上半場是人為制造一個網紅流量點，游客在游覽過程中被動消費﹔而下半場要做的，是讓街區給人“回到外婆家”一般的親切感——每一家店都像久未謀面的親戚，走進去坐一坐，都是一種體驗。

數據在驗証這條路：有的店開業第一個月就實現盈虧平衡﹔客流從2月的門可羅雀，到如今日均數千人，傍晚華燈初上時最為熱鬧。

李久太也不回避現狀：“銷售額目前還不理想，但趨勢越來越好，網上的流量在增長，有溫度的主理人讓客人形成二次傳播，這是一條加速曲線。”

修舊如舊，留住老街的“時間感”

模式是“軟件”，空間是“硬件”。

李久太團隊對老街的改造，同樣有一套方法論。先行區的改造堅持“微改造、輕更新、重活化”，用最小的干預，保住最大的“時間感”。

李久太把它分成三個層次：

空間結構修舊如舊——街巷的組織肌理必須保住，房子塌了也要按原樣復建﹔建筑的基底和造型修舊如舊——坡有多高、角度多大，都按原來的來﹔材料工藝盡量做舊——不能修舊的，就盡量做舊，保留老房子的“風雨剝蝕”感。

在李久太的經驗裡，做一個打卡牆，很快就會過時﹔隻有大自然創造的東西、有時間堆積感的建筑，才能長久地吸引人。

材料從哪裡來？倒塌建筑的老磚老瓦，分門別類碼放一處，復建時原物利用——瓦是原來的老瓦，樹是原來的老樹。實在缺料，就從各地收購二手建筑材料堆著，隨用隨取。

空間形態上，團隊做了“前街后院、前店后宅”的設計：所有院子互相連通，游客可以在院落間自由穿行，不像在逛街，倒像去公園散心。改造還拆掉了一馬路社區辦公室的圍牆、消除路面高差，讓游客可以毫無阻隔地走進園區。

百年小鎮的“第二春”

坊茨小鎮的底氣，來自它的家底。

這座依靠鐵路和煤炭發展起來的小鎮，是中國第一個真正意義上的工礦業小鎮。2024年，電視劇《南來北往》熱播，讓這座沉寂百年的小鎮火熱“出圈”。

流量來了，怎麼接住？坊子區德日建筑保護開發中心黨組成員、副主任劉蘭強介紹：“我們創新‘線路串聯+業態植入’模式，規劃了歷史文化體驗、影視取景打卡等4條主題線路，植入文創商店、特色咖啡館等8處新興業態。”

如今，坊茨小鎮已是“山東省微短劇拍攝取景地”，30余部影視劇、200余部中劇和網絡短劇在此取景。

今年3月，編劇高滿堂帶著新劇《家有七郎》回到坊茨小鎮——該劇由劉江執導，陳寶國、井柏然、高圓圓等主演，入選中央廣播電視總台2026“大劇看總台”精品片單，將於2027年在央視一套播出。小鎮的下一波流量，已在路上。

影視帶來流量，但流量如何變成“留量”？坊茨小鎮先行區給出的答案是：把舞台交給一群“有溫度的人”，讓他們在百年的老院子裡，做值得被奔赴的生意。

在李久太看來，電商早已能滿足人們的理性需要，而感性的、真實的人與人之間的體驗反而更加稀缺。這或許正是這座百年小鎮“第二春”的真正秘密：老房子負責留住時間，“新鎮民”負責留住人。（趙雅南 王嘉一）

來源：大眾網