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住房“以舊換新”的 種解法

——京魯蘇湘四省市住房消費促進政策一線調查

房地產去化周期拉長，市場持續承壓，近期，多地相繼推出住房“以舊換新”政策。

這是一道個性化的命題。從東部沿海到西部內陸，從特大型城市到中小城市，不同地區面臨的具體情況千差萬別，亟待解決的問題優先級不同，能夠調動的資源也大相徑庭。如何在有限的框架內優化“換新”政策，有效撬動消費，實現庫存去化，是政策制定者必須深思的課題。

這也是一道需要時刻回顧初心的命題。對於絕大多數家庭而言，住房消費構成了整個家庭最大的一筆支出，“換新”絕不僅僅是一次大額消費，更承載著一家人改善居住條件以及對美好生活的期待。在“以舊換新”政策中，人不只是政策的指向主體，而是一個個對美好生活充滿向往的鮮活個體。隻有照見人，政策才能真正具有生命力，並最終達成預期。

在“以舊換新”的框架下，各地開展了哪些創新探索滿足群眾的不同需求？不同政策措施背后，有著怎樣的設計考量？除了賣與買，還有怎樣實現換新的方法？近期，記者赴北京、湖南、江蘇以及山東省內多地進行調研，尋找住房“以舊換新”政策的N種解法。

啟示一：舊房子活用，惠及兩個群體

促進“以舊換新”的同時兼顧保租房籌集，讓政策生長出促消費之外的“果實”

舊房沒如期賣出，四處借錢湊首付﹔心儀的房子遇到出價更高的買家，只能遺憾錯失——南京市民陳斌兩次買賣二手房的經歷，都不順利。

如今，他把希望寄托在南京推出的住房“以舊換新”政策上。

3月31日，南京“房七條”出台。除了明確政府和開發企業給予真金白銀的補助，還引入多家經紀機構“買新助賣舊”。

走進南京街頭的房產中介機構詢價，普通二手房交易佣金在2%甚至更高，而參與“以舊換新”的交易佣金在1.6%左右。還有機構承諾，對舊房房源信息進行“流量加推”。

“賣舊房難度降低了。”陳斌盤算著，拿補貼、減佣金、促售房，“以舊換新”較常規流程能省3萬多元。7月，他完成了信息登記，並已經開始接洽意向買家。

購房人、政府、開發商、經紀機構多方聯手，南京“買新助賣舊”實施4個多月初顯成效。截至6月底，登記意向客戶近2000組，認購1393套。

這只是“以舊換新”最淺表的效果顯現。

房地產如生長在經濟土壤上的一棵大樹，根深鏈長，政策設計往往牽一發而動全身。通過政策“嫁接”，可以讓“以舊換新”政策生長出促消費之外的“果實”。

“干我們這行，租房最理想的不是這裡。”北京市懷柔區，外賣騎手張家豪騎車路過樂園大街39號地塊——位於懷柔科學城核心區域的長城青年社區一期項目。

項目建成后，這裡的1300套住房將以低租金模式，供應大學畢業生、企業員工及新市民群體，包括張家豪這樣的外賣騎手。

但騎手們有自己的考量：在懷柔，外賣訂單量最集中的區域是龍山和泉河兩個街道。理想的租住點應該在訂單的熱點區，而不是離城中心十公裡開外。

矛盾顯而易見。懷柔集中建設的保障性租賃住房主要集中在懷柔科學城等周邊城區，中心城區幾乎一片空白，難以承接租房群體的需求。

懷柔將化解保租房供需矛盾與“以舊換新”通盤考慮。

7月14日，懷柔區啟動為期一年的商品房“以舊換新”試點——以區屬平台公司北京懷勝智慧城市運營科技有限公司（以下簡稱北京懷勝）為主體，評估收購居民手中的二手住房用作保租房。

此輪“收舊”范圍，嚴格劃定在龍山街道、泉河街道及懷柔鎮，精准指向保租房的供需矛盾。未來，張家豪或將在中心城區擁有自己的家。

同樣是“收舊換新”，青島在全市層面推廣，需要考慮不同區縣間的差別。

比如，保租房有嚴格的面積限制，而平度、萊西等地住房面積普遍偏大，參照保租房標准收儲，很多住房沒法參與。為此，青島擴大口徑，把售出范疇擴大為保租房+長租房。

兩個目標，多個主體，“收舊換新”在推進中難免遇到阻力。匯總下來主要有以下幾點：一是權衡租金收益和政府補貼后，一些平台公司認為“算不來賬”，評估時會壓低價格，降低成交率﹔二是國資進場，抬高了售房人的預期，對實際報價不滿意﹔三是收購來的二手房分布在不同位置，后期管理困難，收房平台和潛在的租房人心存顧慮。

諸多因素共同作用，有些地方“收舊換新”模式實施數月，隻促成了個位數的成交量。

一把鑰匙開一把鎖。隨著“收舊換新”的鋪開，各地也在探索破解之道，盡可能讓政策覆蓋更多人群。

南京選取的平台公司大都有自己開發的樓盤，企業有動力通過“以舊換新”去化存量。像平台企業之一河西集團開發的丹荔雲府項目，已售住宅中近一半享受了“以舊換新”政策。

為了確保二手房定價的合理性，青島採取三家機構作價取中的方式，盡可能確保房屋價格公正合理﹔二手房布局分散，北京懷勝成立二級公司，安排專人對分散各處的二手房進行巡查管理。

啟示二：“好房子”換新，拉動有效需求

好房子≠豪宅，要應用新技術滿足新需求，體現出科學的規劃設計、高性價比的物業服務以及完善的基層治理

與家電、汽車不同，住房消費動輒數百萬元，靠有限的財政投入拉動收效甚微。提振住房消費，還要從供給側入手，打造高品質住宅，將“換新”轉化為有效需求。

2023年住建部首次提出“好房子”概念，今年政府工作報告首次將“好房子”寫入其中，“好房子”國標正式實施。借“好房子”東風，各地紛紛開展高品質住宅制度框架搭建、理念普及和產品升級。

“好房子”到底長啥樣？今年7月，江蘇省住房和城鄉建設廳在辦公區一樓開放高品質未來人居空間體驗館，市民手機預約就能來這裡沉浸式體驗。

一進門，“歸家模式”自動開啟，燈光、電視、音樂、窗帘等設備逐個啟用﹔電動衣櫃一鍵變為步入式衣帽間，關閉時節省空間﹔老人房和衛生間設置傳感器與緊急呼救按鈕，實時監測睡眠、呼吸等健康狀況，手機端也能接收查看……

83平方米的空間不大，卻把智慧生活的新應用展現得淋漓盡致。

隨著對“好房子”了解的深入，調研團隊也注意到一個現象：大面積、高層高、高價位，氣派的入戶大門，名貴的綠化植物，名字拗口的進口石材裝飾……一些打著“好房子”名頭的新建小區更接近傳統意義上的“豪宅”，令普通購房者望而卻步。

難道隻有花高價才能住上“好房子”？

“並非如此。”山東省住房和城鄉建設發展研究院住房研究所所長孫莉認為，滿足居民居住需求、提升生活品質，核心在於對居住本質的回歸升級。

硬件方面，“好房子”體現在科學的規劃設計、優質的建筑材料、完善的功能配套等多個維度，不是隻有依托豪宅才能實現。

4年前，淄博市民劉欣雨搬入新家，這裡既是國家級棚改項目，也是淄博“好房子”住宅的代表之一。小區裡，千余平方米的游樂區供兒童玩耍嬉戲，城市書房、社區食堂面向居民開放，“比以前配套更完善、生活更便利”。

居民在淄博市新東升福園小區內閱讀學習、休閑娛樂。

高品質的設計施工成就了劉欣雨的直觀感觸。小區“上層居住+下層商業”，不出小區就能滿足日常生活、購物需求。140余項施工標准“隱形升級”，比如使用三玻兩腔隔音窗、鋼絲網架保溫系統等，解決傳統住房隔音差、易滲漏等問題，體驗感顯著提升。

住房不是快消品，消費者購買不只是圖外在光鮮亮麗，長期居住，舒心順心少矛盾同樣重要。

聊城市民王艷軍居住的小區，前任物業服務“約等於掃地看門”，反映問題久拖不決，讓她生了不少悶氣。

2022年，物業團隊更換，服務“大變身”：免費給行動不方便的老人上門理發，夏天搭建免費水上樂園，物業用房建設書吧，居民訴求反映到“紅色議事廳”能快速解決。她由衷感覺，“認准物業再選房”。

今年，王艷軍一家決定“以舊換新”再搬新居，新房特意選在由原小區物業公司提供服務的新建小區。

好服務成為“換新”拉力。住宅消費的這一趨勢變化，有地產企業敏銳察覺。

當下，長沙市內五區住宅均價為1萬-1.3萬元/平方米，而當地一家民營地產商開發的樓盤卻能賣到3萬元/平方米，新房開盤時還得排隊搖號。

追問當地人原因，原來，大家是沖著這家房企的高標准物業服務而來。其開發的中央廣場項目，集住宅、辦公、酒店於一體。花2-3元/平方米的物業費，能享受相當於9元/平方米的酒店水准服務，房屋即便流入二手房市場，保值率也很高。

物業也並非影響住宅服務的唯一因素。

長沙市雨花區的金科園社區組織“書記會談日”“書記會客室”等活動，收集居民意見﹔組建“片長、組長、鄰長”基層治理隊伍，大事社區管、小事物業辦，讓社區實現蛻變，新增住戶3000余人。

物業也好，服務也罷，想要住得舒心，歸根結底，基層治理要真正發揮作用。

啟示三：“老破小”新生，有賴集體奔赴

危舊住宅樓原址重建，難在全體業主從意願到行動100%支持

汽車穿出營盤路隧道駛入城東，就進入了“老長沙”。不同於新城處處是嶄新的高樓，老建筑填充著“老長沙”繁華的縫隙，其中，不乏建成於二十世紀五六十年代的危舊房。

長沙市雨花區侯家塘街道湘農橋社區就是其中之一。

重建前的湖南省長沙市雨花區侯家塘街道湘農橋社區二區9棟。

今年68歲的戎憲鳴1995年福利分房搬來湘農橋社區二區9棟，眼見曾經的新家慢慢變成了“老破小”，並被鑒定為C級危房，房頂漏水、外牆滲水、地基下沉、樓板開裂……有的鄰居子女談婚論嫁，不好意思把准親家叫到家裡見面，“覺得房子差，給孩子丟人。”

危舊房，一個數量龐大同時換新需求強烈的存在。

據調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。而全國城市需要改造的危舊房，約有50萬套。

這些房屋普遍存在建筑結構安全隱患、材料老化、功能滯后等問題。傳統征收改造模式囿於產權復雜、需求多元、籌資困難及政府財力受限，推進艱難。

探索一種避免政府大包大攬、激發物業權利人主動性的更新方式，就顯得尤為重要。

綜合考量，解決方案指向了“拆舊換新”。

去年11月，9棟全部業主自掏腰包、自聘施工方拆除老樓，原址重建，成為長沙首個危房拆除重建全過程代建項目。

重建后的湖南省長沙市雨花區侯家塘街道湘農橋社區二區9棟。

成為“首個”，有賴於所涉各方的集體奔赴。

政府層面，開辟政策通路，給予財政支持。2023年，長沙出台《關於進一步加快推進城鎮危舊房屋改造工作的實施意見》，政策明確“原址、原面積、原高度、原使用性質”的“四原”重建原則，並對改造項目給予獎補資金。

核算下來，9棟的重建費用為682萬元，其中中央保障性安居工程給予補助資金31.96萬元，危房改造獎補資金約223.2萬元，余下的業主自行承擔。按戶型不同，每家出資16.6萬元和22.5萬元。9棟屬於單位宿舍，意見很快統一起來——“拆舊換新”。

幾年來，9棟的居民代表曾聯系過多家施工企業。但幾百萬元的小工程，誰也沒放在眼裡。有的企業口頭同意，但手續要業主自己跑。有大企業亮出底線，“小於一個億的項目，不接”。

而隨著行業承壓，施工企業轉型，小工程也有了實施的可能。

最終，駐湘央企中鐵城建集團房地產開發有限公司（以下簡稱中鐵城建）簽下了這筆“小訂單”。

一方面，央企有承擔社會責任的義務。另一方面，地產市場下行，即便央企，也不能一味坐等大項目。轉型，指向哪裡？危舊房拆建這片巨大的增量市場，哪家企業都不願放過。

轉型項目，施工企業不能隻重復“建房子”這一條老路。圍繞項目咨詢、申報、籌備和建設四個階段，中鐵城建制定了27項打包式服務，涵蓋新房設計、權証辦理、獎補資金申請、房屋維保等全過程。上年紀的住戶行動不便，企業還派出志願者幫忙搬家騰房。

“拆舊換新”哪個環節難度最大？得到的答案是一致的：全體業主意願和行動上的支持，少一戶都不行。

在侯家塘街道和湘農橋社區的組織指導下，9棟的24戶業主圍繞房屋重建計劃、出資金額、資金收集保管使用等事項，多次召開議事會，聽取、統一意見，並選出戎憲鳴等5位居民代表，處理重建過程中的諸多事項。

新房採用斜屋頂還是平屋頂？電梯加在樓裡還是戶外？項目爛尾了怎麼辦？……打開9棟的微信群，群聊長得翻不到頭。“別無他法，隻有盡全力協調意見，耐心細致解釋說明。”戎憲鳴心裡清楚，任何一個環節，任何一戶，甚至任何一位家庭成員的反對意見，都可能導致計劃泡湯，“這一年，我的心情就是‘癩蛤蟆吃豇豆——懸吊吊的’。”

復盤9棟的重建經驗，湘農橋社區黨總支書記周詩靜說：一定要選出公道、正派、有威信的牽頭人。

自拆自建不是政府拆遷，不能習慣性地張口開價，業主們得學著自己擔起責任，變“要我拆”為“我要拆”，遇到困難要想辦法克服。建房款打給誰？社區、街道、施工方都不合適，那就居民代表建聯名賬戶。一家銀行建不了，那就多試幾家……

放眼全國，居民“自拆自建”的成功案例寥寥可數。有人認為，它過度依賴自治，對業主方的要求苛刻。而且，一個項目一個情況，差異大，變數大。也有人覺得，隨著政策的逐步完善和市場的成熟，“自拆自建”將成為未來城市更新重要的模式之一。

8月，9棟即將交付，前來參觀學習的業主越來越多。面對他們急切的詢問，戎憲鳴說：“過程很難，但路能走通。”

他的背后，“重生”的9棟拔地而起，像一面旗幟揚在老樓群中。或許，它就是老樓的明天。（李振 方壘）

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