濟南擬修訂住宅專項維修資金管理辦法

住宅專項維修資金有著“房屋養老金”之稱。近日，濟南市住房和城鄉建設局就新修訂的《濟南市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱“意見稿”）公開征求意見。與現行辦法相比，意見稿最大的不同在於降低了維修資金使用的門檻，經“雙三分之二以上業主參與表決，雙過半同意”即可，而且業主表決可通過電子化方式進行，確保業主意願的真實表達。這一新辦法擬從明年1月1日起施行。

九種情況適用維修資金應急使用

目前，濟南市現行的住宅專項維修資金管理辦法於2010年7月1日實施，已有10年之久。與現行辦法相比，意見稿進一步明確了住宅共用部位、共用設施設備范圍，對於其保修期滿后動用維修資金維修、更新和改造有了保障。

在維修資金使用方面，意見稿與《山東省住宅專項維修資金管理辦法》接軌，細化為一般使用、計劃使用和應急使用。計劃使用和一般使用經業主表決同意后組織實施維修，應急使用是指採取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。當物業管理區域內有屋面外牆防水嚴重損壞、電梯故障需立即維修、玻璃幕牆炸裂、地下車庫雨水倒灌等九種情況，可由物業服務企業或業主委員會現場查驗后組織實施維修，維修完畢后進行公示。

維修資金使用表決規則變化最大。現行辦法要求“維修和更新、改造方案須經有利害關系的、佔已交付使用房屋面積和戶數三分之二以上的業主書面同意”，這帶來表決難、耗時長，影響維修資金的高效使用。對此，意見稿提出，維修資金的一般使用和計劃使用應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，無形中降低了門檻，有利於提高維修資金利用率，更能及時維護業主的合法權益。

不交存首期維修資金不能交房

在維修資金交存方面，修訂后的意見稿有了較大變化，要求“商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金”，而且開發商應當與業主在購房合同中約定業主按有關規定交存維修資金，並督促業主交存。對於未按照規定交存首期維修資金的，開發商不得向業主交付房屋，若違規交付的，則由開發商交存。

商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，首期交存標准為：獨棟別墅每平方米20元，未設電梯的房屋（含儲藏室）每平方米60元，設有電梯的房屋（含儲藏室）每平方米120元。首期交存標准沒有變化，但在表述上增加了儲藏室。出售公有住房的售房單位須按多層住宅不低於售房款20%、高層住宅不低於售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。

公共收益總額至少6成劃轉維修資金

首期維修資金應直接交存至維修資金專戶，任何單位和個人不得代收，業主交存的維修資金屬於業主共有。維修資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。房屋賬戶主要用於儲存業主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業管理區域設總賬，按房屋戶門號設分賬﹔公共賬戶主要用於儲存公共收益劃轉的維修資金、業主大會或者業主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金。

值得一提的是，為做大維修資金這個“蓄水池”，意見稿擬規定物業管理區域內的公共收益可以劃轉為維修資金。公共收益主要包括利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值，在扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用於交存維修資金，具體交存比例由業主大會決定，但不應低於公共收益總金額的60%。（谷青）